Facturación electrónica en condominios: qué exige la DGII y antes de cuándo

El 15 de noviembre de 2026 vence el último plazo de la Ley 32-23 para pequeños, micro y no clasificados. Qué dice la DGII de las cuotas de mantenimiento, cómo saber si a tu condominio le toca y qué opciones tienes.

República Dominicana vive un buen momento para la vivienda. Según el Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones (Mivhed), entre enero y junio de 2026 se emitieron 921 licencias de construcción, frente a 768 en el mismo período de 2025, y tres de cada cuatro fueron para proyectos residenciales (Revista Mercado). Solo entre abril y junio, la inversión en proyectos aprobados llegó a RD$175,829.8 millones, un 139 % más que un año antes (El Nacional).

Cada torre y cada residencial que se entrega termina en lo mismo: una administración o una junta de condóminos que cobra cuotas de mantenimiento todos los meses. Y justo ahora esas cuotas se cruzan con una obligación que tiene fecha fija: la facturación electrónica de la Ley 32-23.

Qué es la Ley 32-23 y a quién le toca cuándo

La Ley 32-23 de Facturación Electrónica, de mayo de 2023, obliga a los contribuyentes a sustituir los comprobantes fiscales en papel por comprobantes fiscales electrónicos (e-CF): documentos firmados digitalmente que la DGII recibe y valida. No llegó para todos a la vez; la ley fijó plazos por grupo, que la DGII publica en sus listados de contribuyentes obligados:

El último grupo es el que importa a la mayoría de los condominios. Su plazo original vencía el 15 de mayo de 2026, pero en mayo la DGII concedió una prórroga de seis meses, general y automática, que lo llevó al 15 de noviembre de 2026. Y no conviene contar con otra: el 10 de septiembre, el director de la DGII, Pedro Urrutia, advirtió en un encuentro con empresarios que no habrá una nueva extensión y que quien no cumpla "tendrá consecuencias" (Diario Libre). Pasada esa fecha, aplican las sanciones previstas en la Ley 32-23.

¿Las cuotas de mantenimiento llevan factura?

Sí. La DGII lo respondió en su consulta CA4888, que se apoya en una consulta técnica de enero de 2023. En resumen:

• La parte de la cuota que paga servicios exentos —como la electricidad, el agua o la recogida de basura— no lleva ITBIS.
• La parte que paga bienes o servicios gravados sí lo lleva. La DGII aclara que las leyes que rigen los condominios no traen exenciones de ITBIS para los condominios.
• Si una empresa o una persona administra el condominio, lo que cobra por administrar forma parte de la base imponible del ITBIS.
• Y sobre la factura, la DGII es directa: cuando el condominio recibe las cuotas, "debe emitir una factura" con el tipo de comprobante fiscal que corresponda.

Dicho de otra forma: la cuota no es un cobro "informal" entre vecinos a ojos del fisco. Si el condominio está obligado, cada cuota cobrada es una factura.

Una factura por residente, cada mes

Aquí está lo que más sorprende a las administraciones. Con la facturación electrónica no se emite una factura global del mes: se emite un e-CF por cada residente y por cada cuota. Al residente común, que es consumidor final, le corresponde normalmente una factura de consumo electrónica (e-CF tipo 32), cada una con su propio número, el e-NCF. Si el residente es una empresa que necesita crédito fiscal, el tipo de comprobante cambia; tu contador te dirá cuál usar.

Según las preguntas frecuentes de la DGII, cuando una factura de consumo es menor de RD$250,000 —el caso de casi todas las cuotas— el emisor debe hacer tres cosas:

1. Guardar el e-CF en su base de datos.
2. Enviar a la DGII el Resumen de Factura de Consumo Electrónica (RFCE). Es un resumen de una factura, no del mes: una cuota, un resumen.
3. Entregar al residente la representación impresa de la factura, con su código QR para que pueda verificarla.

Haz la cuenta con tu propio residencial: 120 unidades son 120 facturas electrónicas al mes y 1,440 al año, sin contar recargos, cuotas extraordinarias ni reservas de áreas comunes que también se cobren.

¿Le toca a mi condominio?

El primer paso es sencillo: busca el RNC del condominio en los listados de la DGII. Ahí sabrás en qué grupo está y, por tanto, cuál es su fecha.

Si tu condominio tiene RNC y aparece entre los pequeños, micro o no clasificados, su plazo es el 15 de noviembre de 2026. Si tu condominio no tiene RNC, su situación es distinta y conviene revisarla con un contador antes de dar nada por sentado. Y si la administración la lleva una empresa, recuerda que esa empresa tiene su propio RNC y sus propias obligaciones.

Qué opciones tienes para emitir

Hay dos caminos, y los dos son válidos:

1. El Facturador Gratuito de la DGII. Es una herramienta en línea, sin costo, que la propia DGII ofrece en su portal. Para usarla hace falta estar inscrito en el RNC, tener autorización para emitir comprobantes, estar al día con los impuestos, contar con un certificado de firma digital y solicitarla por la Oficina Virtual. Según sus preguntas frecuentes, está pensada para contribuyentes con "bajo nivel de facturación" y contempla un volumen aproximado de hasta 150 facturas al mes. Para un condominio pequeño puede bastar; para uno grande, escribir cada cuota a mano se vuelve una carga.

2. Un sistema de facturación o de administración. En lugar de digitar factura por factura, el sistema genera cada cuota a partir del registro de residentes, lleva el saldo de cada unidad y se conecta, directamente o a través de un proveedor autorizado, con la DGII.

Sea cual sea el camino, la base es la misma: una lista de residentes al día, la cuota de cada unidad clara y la parte gravada separada de la exenta. Ahí es donde un buen sistema de administración marca la diferencia.

Qué puede hacer resi.do por tu condominio

Resi.do es un sistema dominicano para administrar residenciales y condominios. Ya lo usan juntas y administradoras para que el cobro del mantenimiento deje de hacerse a mano. Lo que hace hoy:

Lista para antes del 15 de noviembre

1. Confirma el RNC del condominio y el grupo en que lo ubica la DGII.
2. Revisa con tu contador la cuota: qué parte cubre servicios exentos y qué parte lleva ITBIS.
3. Consigue el certificado de firma digital de quien representará al condominio ante la DGII.
4. Elige cómo vas a emitir: el Facturador Gratuito o un sistema, y solicita la autorización como emisor electrónico en la Oficina Virtual.
5. Pon al día la lista de residentes, con nombre, unidad y, si alguno es empresa, su RNC.

El 15 de noviembre está cerca y la DGII ha dicho que no habrá otra prórroga. Empezar hoy deja tiempo para resolver las dudas con calma, en vez de a última hora.

Este artículo es informativo; confirma tu caso con la DGII o con tu contador.

Preguntas frecuentes

Fuentes

1. DGII — Listados de contribuyentes obligados a implementar la facturación electrónica
2. DGII — Aviso de prórroga de seis meses a pequeños, micro y no clasificados (mayo 2026)
3. DGII — Consulta CA4888: cuotas de mantenimiento de condominios y el ITBIS
4. DGII — Preguntas frecuentes sobre el Resumen de Factura de Consumo Electrónica (PDF)
5. DGII — Facturador Gratuito de Facturación Electrónica
6. DGII — Preguntas frecuentes del Facturador Gratuito (PDF)
7. Diario Libre — Director de la DGII advierte que no habrá prórroga (10-sep-2026)
8. Revista Mercado — Licencias de construcción enero-junio 2026, datos del Mivhed
9. El Nacional — Inversión en proyectos abril-junio 2026, datos del Mivhed

Fuentes consultadas el 31 de octubre de 2026.